Cláusula resolutiva expressa nos contratos de compra e venda de bens imóveis - Souza, Demétrius Coelho (2017)
A partir da autonomia privada conferida pelo ordenamento jurídico, a presente tese busca analisar a possibilidade de os contratantes acordarem, no âmbito do negócio jurídico, cláusula resolutiva expressa prevendo a resolução do contrato de compra e venda de bens imóveis. Assim, ocorrendo algum caso previsto no contrato pelas próprias partes, defende-se o posicionamento, tal como ocorre no direito alemão, de que o negócio jurídico possa ser resolvido independentemente da intervenção do Poder Judiciário. Essa postura, entretanto, contradiz com o que hoje prevalece no direito brasileiro, que, seguindo a escola francesa, reputa imprescindível a intervenção judicial para que o contrato seja resolvido. Nessa medida, entende-se que se a cláusula resolutiva estiver expressa e muito bem delineada, não há óbice algum à sua plena e imediata aplicabilidade, revelando-se absolutamente desnecessário o longo e custoso caminho judicial. Propõe-se, pois, a plena aplicabilidade da cláusula resolutiva expressa prevista no art. 474 do Código Civil Brasileiro, sob pena de o instituto ser mal ou subutilizado. Esse posicionamento está em conformidade com os princípios que atualmente regem o direito obrigacional e contratual, notadamente o da boa-fé objetiva e os deveres laterais de lealdade e cooperação, ressaltando que credor e devedor não mais devem ser vistos como partes antagônicas de uma relação obrigacional, mas sim colaboradores no sentido de buscar o pleno cumprimento de uma obrigação, aqui representado pelo pagamento. Sob essa perspectiva, procura a tese tratar do instituto sob sua forma funcionalizada, dando guarida ao seu aspecto dinâmico. Para tanto, compara sua aplicação aos direitos alemão, francês, português e italiano. Trata, igualmente, das espécies e vicissitudes dessa cláusula, procurando apontar suas principais peculiaridades. Além disso, aborda os perfis do direito à resolução dos contratos, ocasião em que estuda o incumprimento absoluto e relativo de uma obrigação, relacionando-os à cláusula resolutiva expressa. Na sequência, trata da teoria do inadimplemento substancial, concluindo o estudo que a cláusula resolutiva, ainda que expressa, deve sucumbir à satisfação quase que integral de um contrato. Por fim, versa a tese sobre a aplicabilidade da cláusula resolutiva expressa nos contratos de compra e venda de bens imóveis propriamente ditos, ocasião em que se analisa os elementos funcionalizados desse contrato, os aspectos dinâmicos das relações obrigacionais e reais e o direito de retenção. Reitera-se, no derradeiro item, a desnecessidade de o Poder Judiciário intervir para se obter a resolução de um contrato ante a existência de expressa cláusula resolutiva, privilegiando, como afirmado, a autonomia privada conferida pelo ordenamento jurídico às partes contratantes.