Efeitos disruptivos das plataformas da economia compartilhada no mercado imobiliário: a inserção do Airbnb na cidade do Rio de Janeiro - Cerqueira, Maria Fiszon (2025)
A proliferação de plataformas da chamada "economia compartilhada" vem transformando dinâmicas urbanas, ao criarem novas formas de consumo e de relações de trabalho, não havendo sinais de que esse processo irá retroceder. O Airbnb é parte desse fenômeno, aparecendo como um facilitador de transações para o aluguel de curto prazo de imóveis residenciais. Contudo, ainda que a plataforma permita a qualquer pessoa anunciar seu imóvel, propriedades que atendam expectativas turísticas terão mais chances de serem alugadas através dela. Áreas privilegiadas urbanística e culturalmente tendem a ser atraentes para o turismo e mais valorizadas no mercado residencial, em função das amenidades, serviços e áreas de lazer que oferecem. Sendo a rentabilidade do aluguel de curto prazo potencialmente maior do que a dos de longo prazo, imóveis nessas áreas podem experimentar uma valorização acelerada comparada ao restante da cidade. A distribuição residencial geograficamente desigual pode levar à redução do estoque habitacional, com proprietários estimulados a aderir à modalidade de locação de curto prazo. Tais situações e escolhas mercadológicas podem disparar consequências não-intencionais na forma de processos sistêmicos em escalas urbanas mais amplas, como aumentos do custo do aluguel, levando ao deslocamento de parcelas da população, dificuldades de entrada de consumidores no mercado imobiliário em certas localizações e outros possíveis efeitos em cadeia sobre padrões de localização residencial em cidades nas quais a presença do Airbnb é forte. A preocupação com esses e outros possíveis efeitos do Airbnb em diferentes cidades vem ganhando atenção de pesquisadores, cujas abordagens consideram aspectos comuns e condições específicas de cada caso. Por exemplo, a concentração de anúncios em áreas centrais é vista em cidades como Londres e Sidney associadas a faixas socioeconômicas de maior renda, enquanto a profissionalização do Airbnb vem transformando bairros residenciais em áreas majoritariamente turísticas. Entretanto, a investigação desses impactos ainda é inicial nos estudos urbanos, incluindo o cenário brasileiro. Enquanto polo de turismo, o Rio de Janeiro tem presença significativa no Airbnb. Junto a isso, enfrenta questões quanto ao custo da moradia, que envolvem o acesso à infraestrutura, serviços e áreas de lazer, fatores que refletem problemas nacionais. Tendo o Rio como estudo de caso, esta tese busca investigar a possibilidade de o Airbnb influenciar processos de valorização imobiliária, favorecendo regiões desejáveis para o turismo que são também as com maior qualidade de vida e já valorizadas pela população. A abordagem de pesquisa examina as relações entre o Airbnb e a formação de preços residenciais considerando fatores ligados à qualidade do espaço urbano e ao turismo. Para tanto, utiliza métodos de análise espacial e estatística, incluindo regressão geograficamente ponderada (GWR) para identificar a relevância de diferentes fatores nas dinâmicas de valorização do solo, incluindo amenidades urbanas e atrações turísticas em diferentes regiões da cidade. Os resultados do apontam para uma convergência entre locais com maiores preços de imóveis residenciais, maior número de anúncios no Airbnb e maior presença de amenidades. O confronto desses achados com aqueles encontrados em contextos internacionais poderá ainda alimentar análises mais precisas das dinâmicas de impacto do aluguel de curto prazo, bem como de suas particularidades locais.