Ciclos imobiliários da verticalização paulistana: indícios, condicionantes e caracterização - Santos, Gustavo Marques dos (2020)
Apesar de já fundamentado internacionalmente enquanto um campo de estudo próprio, os ciclos imobiliários ainda são abordados no Brasil enquanto análises conjunturais da produção imobiliária de períodos recentes, e curtos, isso considerando-se os poucos trabalhos nacionais que partem dessa abordagem interpretativa. Diante então dessa lacuna bibliográfica, propõem-se com esta dissertação uma investigação sobre esse fenômeno buscando-se, para além da identificação das oscilações de alta e baixa na produção de apartamentos pelo mercado de uma determinada localidade, a cidade de São Paulo - SP, quais seriam os principais condicionantes a influenciar esse dado mercado bem como o quanto e como esses períodos de produção poderiam ser particularizados e caracterizados considerada a realidade instituída dessa cidade. Assim, inicialmente é apresentada uma revisão das literaturas nacional e internacional relacionadas aos ciclos imobiliários com foco em estudos recentes, a qual se somam as análises críticas de duas importantes obras brasileiras que tratarão da verticalização e do desenvolvimento urbano nacionais: a também dissertação de Mestrado de Nadia Somekh, e o reconhecido trabalho de Flavio Villaça acerca da estruturação das cidades brasileiras. Esse referencial teórico é então aqui confrontado a uma inédita base de dados imobiliários produzida especificamente para este trabalho, proveniente do Cadastro Fiscal Imobiliário paulistano, tratada e analisada estatisticamente através de conceitos empregados no estudo de séries temporais. A interpretação dos movimentos cíclicos encontrados nessa específica produção imobiliária verticalizada permitiu, assim, a delimitação de uma outra periodização para esse fenômeno no contexto paulistano, trazendo também observações sobre quais seriam os impactos de variações no PIB nacional e no volume contratado de crédito imobiliário para a produção de apartamentos em São Paulo - elementos apontados com destaque pela bibliografia especializada -, além de como se teria dado sua estruturação espacial diante dessa específica realidade - e o que tal arranjo informaria sobre a constituição atual do mercado e das sociedades paulistana e brasileira. Conclui-se que em termos do volume total produzido condicionantes do ambiente macroeconômico nacional seriam preponderantes - incluídas aí as políticas federais para financiamento habitacional - estando em estreita relação a aspectos econômicos e populacionais de cada localidade; sendo que as legislações urbanísticas vigentes assumiriam assim uma função muito mais relacionada a como e onde se efetivaria essa produção do que de fato em relação ao montante realizado em cada período. A análise espacial desses dados imobiliários também traz relevantes considerações acerca da propriedade da terra nas cidades brasileiras e da importância de se considerar de forma conjuntas segregações sociais e raciais, ambos esses aspectos fundamentais para a conformação da estruturação urbana brasileira. Limitações metodológicas quanto à utilização do Cadastro Fiscal Imobiliário e informações referentes às transferências ocorridas na propriedade das terras urbanas são apontadas como fatores a serem ainda melhor sistematizados e explorados em pesquisas futuras, bem como a importância de se instituírem observatórios imobiliários nacionais e locais em vias de uma análise seriada e contínua desse importante setor econômico, de profundas implicações socais nas Economias Capitalistas atuais, como o é a brasileira.