Os agentes da produção do espaço em Bauru/SP: o caso dos loteamentos fechados

Detalhes bibliográficos
Ano de defesa: 2026
Autor(a) principal: Silva, Maria Cecilia Batista Feitoza
Orientador(a): Otero, Estevam Vanale
Banca de defesa: Não Informado pela instituição
Tipo de documento: Dissertação
Tipo de acesso: Acesso aberto
Idioma: por
Instituição de defesa: Universidade Estadual Paulista (UNESP)
Programa de Pós-Graduação: Não Informado pela instituição
Departamento: Não Informado pela instituição
País: Não Informado pela instituição
Palavras-chave em Português:
Fragmentação Socioespacial
Política Urbana
Mercado Imobiliário
Práticas Espaciais
Produção do espaço urbano
Bauru (SP)
Palavras-chave em Inglês:
Socio-spatial fragmentation
Urban policy
Production of urban space
Link de acesso: https://hdl.handle.net/11449/331415
Resumo: Novas práticas espaciais têm intensificado as desigualdades sociais e outros problemas urbanos em diversas cidades brasileiras. O processo de formação e estruturação das cidades, aliado às tendências de diferenciação socioespacial impulsionadas por dinâmicas externas e pelas lógicas neoliberais, tem exacerbado e acelerado as rupturas socioespaciais, resultando em ambientes urbanos cada vez mais heterogêneos e fragmentados. No contexto de Bauru (SP), o mercado imobiliário exerce uma influência crescente sobre as formas de vida dos habitantes e nas políticas públicas. A proliferação de condomínios de alto padrão na zona Sul da cidade, caracterizada pela auto-segregação, contribui para uma acentuada diferenciação socioespacial, refletindo uma realidade marcada por desigualdades profundas. Este trabalho visa compreender essas novas espacialidades emergentes em Bauru e os mecanismos por trás de sua formação. Para alcançar esse objetivo, os procedimentos metodológicos adotados incluem a análise detalhada da história do município, seus processos de estruturação e reestruturação, e a identificação dos principais agentes do mercado imobiliário, bem como suas relações e impactos na configuração urbana da cidade.
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O processo de formação e estruturação das cidades, aliado às tendências de diferenciação socioespacial impulsionadas por dinâmicas externas e pelas lógicas neoliberais, tem exacerbado e acelerado as rupturas socioespaciais, resultando em ambientes urbanos cada vez mais heterogêneos e fragmentados. No contexto de Bauru (SP), o mercado imobiliário exerce uma influência crescente sobre as formas de vida dos habitantes e nas políticas públicas. A proliferação de condomínios de alto padrão na zona Sul da cidade, caracterizada pela auto-segregação, contribui para uma acentuada diferenciação socioespacial, refletindo uma realidade marcada por desigualdades profundas. Este trabalho visa compreender essas novas espacialidades emergentes em Bauru e os mecanismos por trás de sua formação. Para alcançar esse objetivo, os procedimentos metodológicos adotados incluem a análise detalhada da história do município, seus processos de estruturação e reestruturação, e a identificação dos principais agentes do mercado imobiliário, bem como suas relações e impactos na configuração urbana da cidade.New spatial practices have intensified social inequalities and other urban problems in several Brazilian cities. The process of city formation and structuring, combined with trends of socio-spatial differentiation driven by external dynamics and neoliberal logics, has exacerbated and accelerated socio-spatial ruptures, resulting in increasingly heterogeneous and fragmented urban environments. In the context of Bauru (SP), the real estate market exerts a growing influence on residents’ ways of life and on public policies. The proliferation of high-end gated communities in the southern area of the city, characterized by self-segregation, contributes to a marked socio-spatial differentiation, reflecting a reality marked by deep inequalities. This study aims to understand these new emerging spatialities in Bauru and the mechanisms behind their formation. To achieve this goal, the methodological procedures adopted include a detailed analysis of the municipality’s history, its structuring and restructuring processes, and the identification of the main agents of the real estate market, as well as their relationships and impacts on the city’s urban configuration.Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior (CAPES)88887.954525/2024-00porUniversidade Estadual Paulista (UNESP)Fragmentação SocioespacialPolítica UrbanaMercado ImobiliárioPráticas EspaciaisProdução do espaço urbanoBauru (SP)Socio-spatial fragmentationUrban policyProduction of urban spaceOs agentes da produção do espaço em Bauru/SP: o caso dos loteamentos fechadosThe agents of space production in Bauru/SP: the case of gated developmentsinfo:eu-repo/semantics/publishedVersioninfo:eu-repo/semantics/masterThesis600600info:eu-repo/semantics/openAccessreponame:Repositório Institucional da UNESPinstname:Universidade Estadual Paulista (UNESP)instacron:UNESPArquitetura e Urbanismo - FAACArquitetura e urbanismoPolítica urbanaUniversidade Estadual Paulista (UNESP), Faculdade de Arquitetura, Artes, Comunicação e Design, BauruBanca públicaA pesquisa contribui para o avanço do conhecimento científico ao analisar, de forma sistemática e inédita para o município de Bauru/SP, a atuação dos agentes imobiliários na produção de loteamentos fechados entre os anos de 2000 e 2022. Ao identificar e caracterizar esses agentes, suas origens, natureza jurídica, volume de produção e estratégias locacionais, o trabalho preenche uma lacuna nos estudos urbanos sobre cidades médias paulistas, oferecendo um diagnóstico detalhado das dinâmicas de fragmentação socioespacial e financeirização do solo urbano. Os resultados da pesquisa têm impacto direto na formulação de políticas públicas urbanas, ao revelar como o poder público, por meio de planos diretores e leis de parcelamento do solo, tem atuado como indutor da segregação espacial, ao flexibilizar restrições ambientais e criar zonas exclusivas para empreendimentos de alto padrão. O estudo oferece subsídios concretos para a revisão de instrumentos urbanísticos, como a aplicação efetiva do IPTU progressivo, do parcelamento compulsório e da outorga onerosa, indicando a necessidade de maior controle social sobre a produção do espaço e de contrapartidas para habitação de interesse social nos novos empreendimentos. Além disso, o trabalho contribui para o fortalecimento do debate sobre o direito à cidade, especialmente no contexto de cidades médias, ao demonstrar que a produção do espaço urbano não é neutra, mas sim resultado de disputas entre diferentes agentes e interesses. A pesquisa pode subsidiar movimentos sociais, associações de moradores e órgãos de controle, fornecendo evidências sobre os mecanismos de exclusão e valorização seletiva do território. Por fim, ao sistematizar dados inéditos sobre o mercado imobiliário local, a dissertação serve como referência para futuras investigações sobre reestruturação urbana, habitação e planejamento territorial, ampliando o escopo analítico para além dos grandes centros metropolitanos.This research contributes to scientific knowledge by systematically and originally analyzing the role of real estate agents in the production of gated communities in the municipality of Bauru/SP, between 2000 and 2022. By identifying and characterizing these agents, their origins, legal nature, production volume and locational strategies, the study fills a gap in urban studies on medium-sized cities in São Paulo state, offering a detailed diagnosis of the dynamics of socio-spatial fragmentation and financialization of urban land. The results have a direct impact on the formulation of urban public policies by revealing how the public authorities, through master plans and land subdivision laws, have acted as an inducer of spatial segregation, by relaxing environmental restrictions and creating exclusive zones for high-end developments. The study provides concrete evidence for the revision of urban policy instruments, such as the effective application of progressive property tax, compulsory subdivision and onerous grant, indicating the need for greater social control over space production and for affordable housing countermeasures in new developments. Furthermore, the work strengthens the debate on the right to the city, especially in the context of medium-sized cities, by demonstrating that the production of urban space is not neutral, but rather the result of disputes between different agents and interests. The research can support social movements, residents' associations and oversight bodies, providing evidence on the mechanisms of exclusion and selective territorial valorization. Finally, by systematizing unprecedented data on the local real estate market, the dissertation serves as a reference for future research on urban restructuring, housing and territorial planning, expanding the analytical scope beyond largePublication6757fba3-ca7b-475c-8b94-17e4a336188fvirtual::314335-16757fba3-ca7b-475c-8b94-17e4a336188fvirtual::314335-1076b096e-8fa9-47f0-a8cb-c7fef2862befvirtual::314324-1076b096e-8fa9-47f0-a8cb-c7fef2862befvirtual::314324-1ORIGINALsilva_mcbf_me_bauru.pdfversao_final.docx (1).pdfapplication/pdf7576459https://repositorio.unesp.br/bitstreams/fbf23a47-ae4c-4354-9441-bf0abbe24fe7/download9f708e15dac38654f5749a9cc8d0e3d0MD53trueAnonymousREADLICENSElicense.txtWritten by org.dspace.content.LicenseUtilstext/plain; charset=utf-82192https://repositorio.unesp.br/bitstreams/940d60d5-e8f1-43b2-9ba6-04ec00ea01df/download9a2966d4a2cfb71a0b846f3fe5f2c26cMD52falseTEXTsilva_mcbf_me_bauru.pdf.txtWritten by FormatFilter org.dspace.app.mediafilter.TikaTextExtractionFilter on 2026-09-04T03:20:27Z (GMT).Extracted texttext/plain105158https://repositorio.unesp.br/bitstreams/8aa400ec-a9b0-496b-90f1-c4a3d0606586/download9f4d9c35248accf94dd52a82f89f119cMD54falseTHUMBNAILsilva_mcbf_me_bauru.pdf.jpgWritten by FormatFilter org.dspace.app.mediafilter.PDFBoxThumbnail on 2026-09-04T03:20:27Z (GMT).Generated Thumbnailimage/jpeg2717https://repositorio.unesp.br/bitstreams/7ad9f717-b2d1-4237-801f-5a3f8c9b64d7/download657abe45535f5f01eb3c042119e09ca7MD55falseAnonymousREAD11449/3314152026-09-10T19:56:35.136543Zopen.accessoai:repositorio.unesp.br:11449/331415https://repositorio.unesp.brRepositório InstitucionalPUBhttp://repositorio.unesp.br/oai/requestrepositoriounesp@unesp.bropendoar:29462026-09-10T19:56:35Repositório Institucional da UNESP - Universidade Estadual Paulista (UNESP)false
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