A predominância de imóveis na informalidade em São Paulo: disfuncionalidade das instituições e insegurança jurídica

• Ano de defesa: 2025
• Autor(a) principal: Gaiarsa, Claudio Martins
• Orientador(a): Campos Neto, Candido Malta
• Tipo de documento: Tese
• Tipo de acesso: Acesso aberto
• Idioma: por
• Instituição de defesa: Universidade Presbiteriana Mackenzie
• Palavras-chave em Português: regularização fundiária; crédito imobiliário; registro de imóveis; desenvolvimento urbano; habitação
• Link de acesso: https://dspace.mackenzie.br/handle/10899/41509

Este trabalho investiga as razões acerca da alta incidência de informalidade de titulação de propriedade imobiliária residencial, com foco no estado de São Paulo. O trabalho se justifica pelos efeitos negativos na economia e na habitação. Na ordem econômica, afetam negativamente a poupança e a capacidade econômica dos indivíduos, pela desvalorização do imóvel sem titulação; na habitação pela falta de liquidez desses imóveis, resultando na redução da capacidade dos cidadãos em atender suas necessidades habitacionais ao longo da vida. A informalidade é constatada em todas as faixas de renda, com incidência crescente quanto menor for a renda dos cidadãos, e os efeitos negativos afetam de forma mais aguda a população mais pobre. A hipótese apresentada é de que existe disfuncionalidade das instituições e dos sistemas encarregados de prover acesso ao direito de propriedade, em especial pelo elevado custo, como também pelas dificuldades e complexidades dos procedimentos que recaem sobre os cidadãos como resultado das regras existentes. As principais distorções se localizam na relação entre o cadastro imobiliário das prefeituras e os Cartórios de Registro de Imóveis (CRIs), que não tem nenhuma conexão legal ou sistêmica entre si, onerando o cidadão com custo, trabalho e insegurança jurídica. A verificação da hipótese foi baseada no referencial teórico proporcionado pelos trabalhos de Douglass North e Raymundo Faoro. A revisão bibliográfica apurou como a informalidade de titulação é tratada na literatura. A análise histórica sobre a evolução da informalidade no intenso processo de urbanização da cidade de São Paulo a partir da década de 1940 apurou como a informalidade se deu ao longo do século XX. Foi analisada também a legislação sobre titulação e sua relação histórica e estrutural com a informalidade da propriedade imobiliária. O trabalho tem embasamento empírico e se fundamenta nos resultados da pesquisa de campo realizada pelo Grupo de Governança de Terras da Universidade Estadual de Campinas (Unicamp) em 2017, que investigou a incidência da informalidade na Região Metropolitana de Campinas, estratificada segundo perfil sociodemográfico (renda, gênero, etnia e escolaridade), bem como a percepção da população sobre a questão da titulação. Ao final, são apresentados itens para uma reforma das instituições e sistemas.