Procedimentos adotados pelas incorporadoras para definição das plantas de moradias de dois dormitórios em São Paulo e a explosão dos HIS

• Ano de defesa: 2025
• Autor(a) principal: Toyoda, Thayná Rigoldi Leandro
• Tipo de documento: Dissertação
• Tipo de acesso: Acesso aberto
• Idioma: por
• Instituição de defesa: Biblioteca Digitais de Teses e Dissertações da USP
• Palavras-chave em Português: Apartamentos; Apartments; Floor plans; Habitação; Housing; Mercado imobiliário; Plantas; Real Estate Market
• Link de acesso: https://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/16/16132/tde-02072025-113738/

A acelerada expansão dos empreendimentos residenciais na cidade de São Paulo tem transformado a realidade dos moradores, influenciando não apenas a paisagem urbana, mas também o modo de morar em espaços pequenos. Os modelos de apartamentos ofertados pelo mercado imobiliário têm sido criticados por serem incompatíveis com os novos perfis familiares. Diante deste cenário, a presente pesquisa investiga como os incorporadores têm desenvolvido as plantas de apartamentos pequenos ante a contraditória necessidade de padronização da produção, que visa preço e custo, e as necessidades dos diversos usuários. Para isso, a pesquisa investigou os procedimentos adotados pelos incorporadores, que têm orientação de mercado voltada ao usuário, para definir as plantas de apartamentos pequenos com dois dormitórios. A metodologia utilizada incluiu a Revisão Sistemática da Literatura (RSL), a análise do mercado imobiliário paulistano entre os anos de 1985 e 2022, o estudo das plantas de dois dormitórios lançadas em São Paulo em 2022, o estudo das estratégias das incorporadoras no mesmo ano, a análise dos atributos fundamentais para o comprador (tamanho, localização e preço) e, ao final, a realização de entrevistas com agentes imobiliários. Os achados destacam um ponto de inflexão em 2016, quando a regulamentação da Habitação de Interesse Social (HIS) pelo Decreto 57.377 impulsionou a oferta de unidades pequenas (34-41 m²). Essa mudança atendeu à demanda reprimida de vários segmentos de consumidores, antes limitados pelo crédito e pela falta de oferta pelo mercado. A viabilização de unidades menores provocou uma corrida pelo desenvolvimento de novas plantas-produtos, com áreas reduzidas, para atender a esses novos e diferentes segmentos econômicos. Também se observou que as alternativas de plantas procuram atender às principais atividades de uma família em apartamentos compactos. Ou seja, as plantas de dois dormitórios estão se modificando para buscar o limite de redução da área, mantendo o programa de dois dormitórios. Para tanto, a produção de plantas com dois dormitórios rompe com a - tripartição zona íntima, social e de serviço - observada na literatura. A pesquisa também identificou que a busca por localizações privilegiadas exige a redução da área, levando os compradores a escolherem unidades menores para equilibrar custo e localização, especialmente em uma metrópole como São Paulo. Além disso, constatou-se que incorporadoras líderes mantêm estratégias rígidas, com menor flexibilidade de plantas, enquanto empresas grandes e médias diversificam mais seus produtos. Já as empresas de porte pequeno e micro destacam-se por ofertar projetos mais flexíveis e diversificados no mercado. Assim, empresas de grande escala tendem a padronizar seus produtos, ao passo que as de menor porte oferecem projetos híbridos, com mais opções e adaptabilidade para o consumidor final.