A Letra Imobiliária Garantida (LIG) como funding para a expansão do financiamento imobiliário no Brasil.

• Ano de defesa: 2025
• Autor(a) principal: Lacerda, Diego de Alcântara
• Tipo de documento: Dissertação
• Tipo de acesso: Acesso aberto
• Idioma: por
• Instituição de defesa: Biblioteca Digitais de Teses e Dissertações da USP
• Palavras-chave em Português: Covered bonds; Funding; LIG; Mercado Imobiliário; Real estate
• Link de acesso: https://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/3/3153/tde-19112025-112522/

O desenvolvimento do mercado imobiliário, em âmbito global, é extremamente dependente da existência de crédito. O Brasil possuí uma longa trajetória na estruturação de funding imobiliário, sustentado, sobretudo, por duas fontes de recursos direcionados, provenientes dos depósitos compulsórios do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e dos depósitos em caderneta de poupança. A sistemática para captação e direcionamento de recursos para o desenvolvimento do mercado imobiliário e consequente desenvolvimento econômico teve início na década de 60, quando a criação do Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) deu cara à estrutura do crédito imobiliário nacional. O SFH se consolidou na década de 70 como uma estrutura sólida para fomento ao desenvolvimento do setor, ao mesmo passo que a criação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) permitiu a criação de novos instrumentos de captação de recursos. Entretanto, apesar da solidez apresentada pelo sistema de crédito imobiliário ao longo dos anos, algumas particularidades dos principais instrumentos de captação, em especial dos recursos oriundos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), como liquidez imediata e tendência de evasão de aplicação no instrumento por parte do público investidor, levantam um olhar de preocupação no setor quanto à sustentabilidade do desenvolvimento do mercado imobiliário nacional. Nos últimos anos, diversos instrumentos de captação de recursos no mercado de investimento, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) tiveram expressivo crescimento em volume captado, atraindo investidores, sobretudo, pela característica da aplicação, de baixo risco, associada à atratividade de isenção de imposto de renda sobre rentabilidade. Nesse contexto, em 2018, o Brasil iniciou a emissão das Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), títulos de renda fixa estruturados com base nos covered bonds europeus, que possuem um histórico de sucesso no continente, demonstrando grande resiliência inclusive em períodos de crise. Com a chancela de ser um título com dupla garantia e remuneração atrelada a indexadores atrativos em períodos de alta taxa de juros, a LIG alcançou um volume de captação expressivo nos seus primeiros cinco anos de emissão, ultrapassando R$ 100 bilhões em estoque, em dezembro de 2023. Dessa forma, este trabalho pretende analisar como a entrada desse novo instrumento e a captação expressiva ora apresentada influenciaram a expansão da carteira de crédito imobiliário das instituições financeiras emissoras de LIG. Por meio da análise das demonstrações contábeis das carteiras de financiamentos imobiliários dos emissores, juntamente com os recursos captados para o crédito imobiliário, foi possível perceber que, apesar da captação de recursos no mercado de capitais demonstrar aumento no volume de seus estoques, especialmente em períodos de alta taxa de juros, a expansão registrada do financiamento imobiliário não apresenta o mesmo ritmo, ao passo que a destinação fim do recurso captado se torna questionável. Diante do exposto, pretende-se abordar possíveis modificações na regulação atual da LIG, de modo que o instrumento possa participar, de modo mais efetivo, no crescimento e desenvolvimento do mercado imobiliário nacional.