Registro de imóveis e a tecnologia blockchain: a tokenização dos negócios imobiliários

• Ano de defesa: 2025
• Autor(a) principal: Oliveira, José Thomaz Cunha Gervásio de
• Orientador(a): Weyermüller, André Rafael
• Tipo de documento: Dissertação
• Tipo de acesso: Acesso aberto
• Idioma: por
• Instituição de defesa: Universidade do Vale do Rio dos Sinos
• Programa de Pós-Graduação: Programa de Pós-Graduação em Direito da Empresa e dos Negócios
• Departamento: Escola de Direito
• País: Brasil
• Palavras-chave em Português: Propriedade; Imóvel; Registro de imóveis; Tokenização; Negócios imobiliários
• Palavras-chave em Inglês: Blockchain; Property; Immobile; Immobile registry; Tokenization; Real estate business
• Área do conhecimento CNPq: ACCNPQ::Ciências Sociais Aplicadas::Direito
• Link de acesso: http://repositorio.jesuita.org.br/handle/UNISINOS/13699

O surgimento de novas tecnologias tem exigido uma transformação da sociedade, sob esse viés, emerge a tecnologia Blockchain com potencial de afetar os sistema registrais imobiliários. Diante dessa premissa, a pesquisa investiga a inserção da rede Blockchain no mercado imobiliário, especialmente sua relação com o Registro de Imóveis, apontando se há possibilidade de substituição do sistema tradicional por essa nova ferramenta. Apresenta-se a Blockchain como um sistema de registro distribuído que garante segurança e eficiência em suas transações, fato que, brilha aos olhos do mercado imobiliário. Aponta-se no estudo que a natureza do direito de propriedade e a estrutura do sistema registral brasileiro, concatenados em séculos de evolução, não se compatibilizam com a substituição completa pela tecnologia. Infere-se na pesquisa que cabe ao Registro de Imóveis trazer segurança jurídica as transações imobiliárias, sendo meio pelo qual se assegura a publicidade e a oponibilidade dos direitos reais perante terceiros. A par disso, a pesquisa conclui pela conexão da tecnologia com o Registro de Imóveis, sendo introduzido no cenário brasileiro a possibilidade de tokenização dos negócios imobiliários. Nesse sentido, a pesquisa se compromete em descrever o modelo de negócio implementado pela empresa Netspaces em que a tokenização se submete a transferência da propriedade imobiliária física em contrapartida do token. Infere-se que o negócio imobiliário apresentado com a tecnologia cria assimetrias informacionais, na medida em que na matrícula imobiliária não constam informações sobre o modelo de negócio e sequer existem constrições que impeçam a disponibilidade da empresa, sendo, portanto, um instrumento apto a gerar insegurança jurídica. O estudo destaca que houve a implementação da fé pública registral no sistema brasileiro, concluindo que, para a correto melhoramento do mercado imobiliário, é necessário a afetação do token a propriedade. Assim, diante da inclusão dessa informação na matrícula imobiliária, estar-se ia a promover a eficiência do mercado imobiliário, posto que reduzida a assimetria informacional. Afirma-se ao final que, essa integração ao sistema registral brasileiro deve ser feita com cautela, preservando a segurança jurídica e protegendo os direitos de propriedade.